Уважаемый Михаил Дмитриевич!
В связи с намерением занять пост лидера партии "Правое дело", Вы в своем блоге предложили высказывать идеи по целям и задачам деятельности этой политической организации.
Любопытно, что практически одновременно с Вами профессор Высшей школы экономики Григорий Явлинский в интервью газете "Комсомольская правда" выступил со своей инициативой: "Дайте людям их землю, 30-60 соток ... возможность построить собственный дом, подведите дорогу, сделайте инфраструктуру. Вокруг поселков будет появляться инфраструктура, рабочие места. По предварительным расчетам, на это потребуется примерно 20 трлн. рублей на 5 - 7 лет. Это примерно 1,8 млрд. квадратных метров собственного жилья. 14 миллионов семей из расчета примерно 130 кв. метров на дом. Не такие уж большие деньги для воплощения мечты большинства граждан...".
Тема банальна, скажут эксперты. Но ведь именно от игнорирования банальностей нас предостерегал Ф.Ницше. Доступное жилье - абсолютно реалистичный и едва ли не единственный (кроме Сколково?) проект, способный не только "вытащить" экономику, но и поднять уровень жизни россиян. При правильных расчетах (они есть, и проверены на практике) и компетентных людях (да, дефицит, согласен) даже в нашей "негативной бизнес-среде" чудеса возможны. Об эффектах для социальной стабильности, среднем классе и мультипликаторе для смежных отраслей написано немало. Мы с академиком А.Некипеловым высказались об этом еще 6 лет назад в статье "Малоэтажное строительство как архимедова точка опоры" (газета "Известия", 2005 г.). Национальный инвестиционный совет разработал программу малоэтажного индивидуального жилья. "Единая Россия" изучила материалы, много лет говорила о проекте. Потом, увы, даже говорить перестала.
Наш 5-летний опыт развития современной отрасли по производству быстровозводимых индивидуальных домов с доступными ценами в разных регионах России (9 заводов, стройплощадки в Московской, Ленинградской, Ярославской, Волгоградской, Ростовской, Воронежской, Белгородской, Тульской, Брянской, Новосибирской областях), основан на строительстве почти 2 тысяч домов. Мы можем из модулей возвести дом за 2-3 дня, площадью 65-300 м2, из ориентированно-стружечных плит (OSB) с утеплителем, с себестоимостью 7-10 тыс. руб за м2. В стране не более 2-3 компаний с таким количественным результатом, но наш финансовый результат, к сожалению, отрицателен. При этом в Африке, где я занимаюсь такими же проектами, он положителен! Мы понимали, Россия - особая страна, и работали как квазигосударственный, финансируемый частным образом, институт развития. Звучит как нонсенс, зато у нас Внешэкономбанк и ВТБ - вполне частные банки, судя по личному состоянию их руководителей. В стране соседствуют бараки, в которых живут люди с мизерными доходами, и монопольное элитное домостроение "а-ля Лужков" по недоступным для 95 % населения ценам. Что между ними общего? Все просто: цены на землю, сети, коммуникации, дороги определяются бюрократией. Интересы бюрократии для 5 %, имеющих деньги, представляют жены-строители. Иногда сгодится и бывший муж, как в случае с (как теперь выясняется) "завидной невестой" - налоговым инспектором Ольгой Степановой из 28-й инспекции.
Подкорректируем расчеты Г.А.Явлинского, исходя из нашей практики.
Земля. Достаточно по 5 (таунхаус) - 20 (дом) соток. "Бесхозной" земли в России нет. Но есть земли сельскохозяйственного назначения, причем около 30 млн. га не обрабатывается. А еще 25 млн. га якобы обрабатывается. Их перевод в категорию жилищного строительства сейчас практически невозможен. Почему? Потому что жены и мужья "лужковы" не хотят снижения цен на землю. Надо либерализовать перевод сельхозземель в земли строительного назначения - тогда проблемы не будет.
Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства родил маленькую мышь - его 10 тыс. га ничего не изменят, особенно если на них будут организовывать "междусобойчики". Так, под Истрой в Подмосковье фонд "на конкурсе" продал 46 га подставной фирме, принадлежащей заместителю руководителя. Понятно, почему за внешние сети себестоимостью около 500 млн. рублей РЖС... платит 1 млрд.
Инфраструктура (сети, коммуникации, соцобъекты). Следует сосредоточить все госучастие в этом мегапроекте в руках одного института. В правительстве частично это Минэкономразвития. Но тысячи недавних студентов и офисный планктон скорее напоминают потешный Госплан. Они хорошо пишут программу до 2075 г., бизнес-план и произносят слова NPV, IRR, RE, ROE etc. Ни к бизнесу, ни к реальным задачам это отношения не имеет. На встрече министра с предпринимателем 10 чиновников на адресованные бизнесмену вопросы по строительству, авиализингу, авиапрому, картофелеводству, ответят за него. Это чистая правда - таким бизнесменом как-то был и я: ни слова не смог вставить.
Дом. Волокита и коррупция в связи с инфраструктурой, сетями, землей не позволяют произвести дом "под ключ" по цене ниже 20-25 тыс. рублей за кв. метр. В результате возникают ножницы - низкая покупательная способность населения и высокие издержки при строительстве. Ну не может средний россиянин купить дом за 3 миллиона рублей. Строить в убыток, как я это делаю, никто не будет.
Средняя "бюджетная" семья (1-2 ребенка) вполне комфортно будет чувствовать себя в доме площадью 60-85 кв.м. Землю надо сдавать в аренду с правом выкупа. Несколько десятков частных компаний все построят, но не по шаблону Екатеринбурга. На проект "Академический" направлены все мыслимые и немыслимые госсредства - на выкуп квартир, на сети, инженерию, дороги и т.д. А известный частный инвестор уже выплатил себе дивиденды - больше, чем вложил в проект. Эффективнее только сделка по купле-продаже здания венгерского диппредставительства в Москве. Нужна конкурентная среда, а не назначенный дружественный "олигархат", и индустрия быстровозводимых индивидуальных домов в количестве не менее 1 млн. в год, с продажной ценой не выше 15-20 тыс. рублей за метр. Дом эконом-бизнес-класса должен обходиться семье в 1,2-1,5 млн. рублей. При дотируемой ставке ипотеки в 7-8% годовых (ее обещает Сбербанк) и кредите без первоначального взноса на 25 лет позволить себе "Свой дом" смогут и семьи со скромным достатком.
Предлагаю этот проект как главный в программе Вашей партии. Все дело не в авторстве, а в способности реализовать. Как эксперт и доктор экономических наук готов предоставить развернутую программу массового жилищного строительства, с расчетами и технологиями. Подчеркну, что никаких владельческих интересов в девелопменте не имею.
Полагаю, не будете возражать - аналогичное предложение я направил лидеру Общероссийского народного фронта В.В. Путину. Без него вопросы, находящиеся в компетенции государства, не решаются. Недавно он верно выступил на тему строительства дорог. Важно, куда они ведут. В подчинении премьера - многочисленные ведомства, отвечающие за госзаказ на жилье, в его власти - льготное финансирование сетей и коммуникации. Их надо свести под одну крышу.
Сам же, в качестве участника фронта, хотел бы курировать комиссию поборьбе с коррупцией, помогая Вам в Ваших добрых начинаниях.
Александр Лебедев, издатель
