Банки охотно кредитуют строительные проекты надежных застройщиков, но не готовы опускать ставки ниже 10% годовых. Девелоперы возмущены высоким уровнем ставок по сравнению с западными финансовыми рынками. Банкиры же кивают на высокие риски.
Об этом спорили на инвестиционном форуме PROEstate-2011 участники панельной дискуссии «Банковское финансирование строительных проектов и операций с недвижимостью».
Михаил Семенов, генеральный директор ГК «РЕНОВА-СтройГрупп»:
– Финансовые рынки в турбулентности. Мы здесь, «на земле», этого пока не чувствуем. Но хотелось бы понять, что чувствуют банкиры и как будет меняться уровень ставок с учетом того, что правительства развитых стран накачивают свои экономики деньгами и в результате в мире ставки достаточно низкие.
Сергей Ильченко, управляющий петербургским филиалом АКБ «Национальный резервный банк»:
– Мы находимся в очень интересном историческом моменте. Во-первых, есть признаки выхода из кризиса, однако мы понимаем, что рынок пока в стагнации. Во-вторых, мы наблюдаем процесс огосударствления экономики. И в-третьих, вероятна вторая волна кризиса на Западе. Мы наблюдаем достаточно неприятные процессы в еврозоне.
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:
– Корни здоровья рынка недвижимости находятся не на рынке недвижимости, и даже не в России. Они за границей: в ценах на нефть, в разных сложных макроэкономических индикаторах.
Если же вынести макроэкономику за скобки, то в Петербурге существует вполне здоровый, сложившийся рынок недвижимости. На нем представлены все операторы: девелоперы, подрядчики, банки, инвесторы. Выбирать уже есть из чего. Другое дело, что у разных компаний разное финансовое положение. Это связано с тем, как к ним относятся финансовые институты. Для нашей компании вопрос банковского финансирования вообще не стоит. Наши банки-партнеры – Сбербанк и банк «Санкт-Петербург» – предлагают деньги в том объеме, в котором мы можем их освоить.
Но у ряда девелоперов при осуществлении масштабных проектов возникает проблема нехватки собственного капитала. Собственный капитал необходим, чтобы в периоды низкого спроса выдерживать спад продаж.
По опыту работы с зарубежными инвесторами могу сказать, что их аппетиты к рискам в России сейчас довольно низки. А ожидания по доходности остались такими же, какими были до кризиса. И у них появляются фантазии по страхованию рисков, которые превращают их средства в кредит, если все плохо, и в капитал, если все хорошо.
Михаил Семенов:
– Мы – активные пользователи банковского капитала. Соглашусь, что вопрос доступности финансирования для хороших заемщиков не стоит. Для нас принципиальный вопрос – ставки. Потому что в сегменте жилья эконом-класса, где мы работаем, маржа достаточно узкая.
Создается впечатление, что банкиры предпочитают вообще не кредитовать плохих заемщиков, но с хороших стремятся получить по максимуму, как с дойных коров.
Сергей Удовин, заместитель начальника управления продаж корпоративным клиентам Северо-Западного банка Сбербанка России:
– Ставки по кредитам зависят от кредитной истории заемщика, доли его собственного участия в проекте и в привлекательности самого проекта. Мы не «доим» надежных заемщиков, ведь необоснованно высокий уровень ставки ведет к повышению риска незавершения проекта и невозвращения кредита.
Павел Косов, старший вице-президент ОАО «Банк ВТБ», генеральный директор «ВТБ Недвижимость»:
– Когда маржа девелоперов до кризиса составляла 18-20, а то и 30%, никто из них не переживал насчет ставок по кредитам в 12-13%. Сейчас критерии надежности заемщиков изменились по сравнению с докризисными. У заемщика должно быть задействовано в кредитуемом проекте не менее 30% собственных средств, и если до кризиса в зачет собственных средств банки нередко принимали стоимость земли и комплекта документов по проекту, то сейчас это должны быть деньги, и желательно вперед.
Ольга Архангельская, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ «Эрнст энд Янг» (модератор):
– Есть ли разница в отношении банка к кредитованию собственных и сторонних девелоперских проектов?
Сергей Ильченко:
– Определенный протекционизм есть. Но он оправдан, ведь собственные проекты более прозрачны для банка. Чем больше степень контроля, тем меньше риск.
Банки охотнее кредитуют проекты, где легко просчитываются риски и норма прибыли. Есть классический бизнес-кейс о том, на какой улице лучше открывать ресторан: на которой уже есть 17 ресторанов, или на другой, где нет ни одного? Правильный ответ – на той, где уже 17. Для уникальных проектов ставки обычно выше.
Михаил Семенов:
– Возвращаясь к стоимости денег. Совсем недавно в нефтяной индустрии был сюжет, когда руководитель страны спросил, почему в России цены на бензин не падают вслед за ценами на нефть, как это происходит в западных странах. И поручил с этим разобраться.
У нас в банковском секторе происходит то же самое: ставки во всем мире падают, а в России для девелоперов не падают или падают не так заметно. Хотелось бы получить от банкиров конструктивный ответ, почему так происходит. Почему банки не стремятся конкурировать за право кредитовать строительные проекты?
Павел Косов:
– Не совсем согласен. Ставки все же снижаются вслед за мировым трендом. Сейчас они уже не 15-20% годовых, а 11-12. Может быть, банковская маржа и не настолько сильно сужается, как в газовой или нефтяной отрасли. Но и там это происходит не во всех проектах. Надо помнить, что процентная ставка – это плата за риск. А риск в девелоперской отрасли все еще значительно выше, чем в целом ряде других отраслей.
Михаил Семенов:
– Вопрос конкретный: увидим ли мы 9%? Хотя бы для стандартных, понятных проектов жилья эконом-класса.
Павел Косов:
– Есть такие ставки. Но в валюте.
Сергей Ильченко:
– С инфляцией 9% ставок по кредитам под 9% не будет. К тому же риски в строительной отрасли не уменьшаются.
